クリニック・医院向き居抜き物件の選び方や注意点とは

近年クリニック・医院を開業する際、居抜き物件を利用するというケースも少なくありません。
居抜き物件とは、以前の借主が使用していた内装・空調・設備などがそのままの状態の物件のことです。

今回は、そんな居抜き物件でクリニックを開業するメリット・デメリットと、物件の選び方・注意点をご紹介します。
開業を検討されている先生方は、ぜひご参考ください。

目次

居抜き物件で開業するメリットとデメリット

まずは居抜き物件でクリニックを開業するメリットとデメリットをご紹介します。

居抜き物件で開業するメリット

メリットは大きく分けて4つあります。

1）費用が安い
居抜き物件は、借りるにしても購入するにしても、新築物件より格段に安くなります。また、内装工事や設備の導入を最小限にすることができます。
物件のコストは開業資金の多くの割合を占めるため、この費用を抑えることができれば、開業資金を大幅に抑えることができます。
最新医療機器を導入したいと考えている場合は、物件コストが浮いた分をその費用に充てることも可能になります。

2）保健所の許可が得やすい
クリニックを開業するには保健所の検査を受ける必要がありますが、居抜き物件ならその保健所からの許可が得られやすくなります。
保健所は、新築クリニックでも居抜き物件クリニックでも同等の検査をしますが、居抜き物件の場合は過去に安全に運営していた実績があります。そのため、検査をする保健所の担当者にとってその実績は安心材料になるため、許可が得られやすい傾向にあります。
また、1度は許可を取得しているため建物に関して必要な設備・間取りなどは概ねクリアできていると考えても良いでしょう。しかし、法規制は改定されることもあるため、最新の情報を確認しましょう。

3）早く開業できる
居抜き物件の場合、開業するために必要なものが揃っていることが多く、新たにクリニックを建築する場合や、内装工事の必要なテナントで開業する場合と比較し、準備期間が大幅に短縮できます。
なるべく早く開業したいと考える先生方にとっては、大きなメリットとなります。

4）クリニック・インフラを利用できる
クリニックを運営する上で、調剤薬局や医薬品メーカー、医療機器メーカー、近隣の病院や介護施設などと連携する必要があります。
居抜き物件の場合、このようなクリニック・インフラがすでに構築されています。
前のクリニックの院長が構築したクリニック・インフラを使えれば、コストと手間を大幅に削減できます。

居抜き物件で開業するデメリット

居抜き物件でクリニックを開業する場合、中古ならではのデメリットもあります。

1.レイアウトが変更できない
居抜き物件は、前のクリニックのレイアウトのまま使用することになるため、別の先生が使うと「使いづらい」と感じることもあります。
例えば、検査室と診察室をもう少し離したい、トイレが玄関から遠い、スタッフルームが狭いなどです。
新しくクリニックを開業するのに、自分の自由にできる部分が少ないことはストレスになるかもしれません。

2.前のクリニックと比較される
居抜き物件を使うと、どうしても患者様から、前のクリニックと比較されてしまいます。
自分の診療科と前のクリニックの診療科が同じだと、特に念入りに比較されてしまうでしょう。例えば「前の先生のほうが話をよく聞いてくれた」「前の先生は薬を多く出してくれた」「前のクリニックのほうが受け付けがスムーズだった」「前の看護師さんのほうが親切だった」など。
こういったことも新しく開業される先生方にとってストレスになるかもしれません。

3.修理費用が必要になる
居抜き物件で開業したものの、すぐに建物や内装の修理が必要になると、結局費用が高くなってしまうこともあります。
居抜き物件を選ぶ際、周りに工務店の方や建築に詳しい方がいるなら、見学に同行してもらった方が安心でしょう。

また、医療機器や設備を引き継ぐ場合、問題なく使えるのかどうか、そもそも必要かどうなのかチェックすることも重要です。使用できない医療機器や設備があった場合、自身で処分しなければならず、手間もお金もかかります。
使用しないものに関しては、引き渡しの前に処分してもらいましょう。居抜き物件を契約する前に、しっかり条件交渉するようにしてください。

良い居抜き物件の選び方と注意点

ここからは、居抜き物件の選び方と注意点について解説します。
クリニックを開業する上で、良い居抜き物件の条件は次の4項目になります。

●前のクリニックが同じ診療科か
●広すぎず、狭すぎないか
●前のクリニックの評判が良かったか
●有利な商圏を持っているか

前のクリニックが同じ診療科か

理想は、これから開業するクリニックの診療科と、居抜き物件の前のクリニックの診療科が同じであることです。
居抜き物件では、前のクリニックが使っていた医療機器や設備をそのまま譲ってもらえることがあります。
それらを使うことができれば、新たに購入する必要がなくなり開業資金を抑えることができます。

広すぎず、狭すぎないか

クリニックの床面積の広さにも注意しておきましょう。狭すぎると、スタッフの動線が悪くなる、検査室や処置室を増やしたい時に増築ができないなどの不便が生じます。逆に広すぎると余分に光熱費がかさみ、運転費用が高くなります。
これから開業するクリニックの将来像にマッチした居抜き物件を探してください。

前のクリニックの評判が良かったか

良さそうな居抜き物件を見つけたら、周辺で前のクリニックの評判を調査してみると良いです。物件の近くに商店や飲食店があれば、店主に前のクリニックの評判を尋ねてみてください。
前のクリニックの評判が良ければ、次に開業するクリニックにも期待が高まります。逆に評判が悪いと、マイナスイメージを持った患者様が多く、集患に苦労することも多々あります。
このように、前のクリニックの評判によっても、新しく開業するクリニックの集患に大きく関わってくるため、注意が必要です。

有利な「商圏」を持っているか

居抜き物件がもつ「商圏」も調べてみてください。商圏は一般ビジネスの概念で、近くに良いお客さんがいるかどうかの指標です。
居抜き物件の選定でも、商圏を意識しましょう。

例えば小児科クリニックを開業するなら、保育園、幼稚園、小学校が近くにあると有利です。
整形外科クリニックなら、近くに介護施設があるとよいですし、歴史のある住宅街の中にあればなお良いでしょう。

まとめ

居抜き物件を利用することで、開業資金を抑えられ、資金調達や設備の手配など開業の準備期間も短縮できるため、早く独立したい先生方にはうってつけです。
また、開業資金を抑えてクリニックを開業できれば、早期に損益分岐点を超えることができるため、経営が安定します。経営が安定すれば、本業である診療により専念でき、安心してクリニックを運営していくことが可能です。
クリニックの開業を考えている先生方は、1度居抜き物件を検討してみてはいかがでしょうか。

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